沈八条出台前已经签订房屋买卖合同如何处理

　　沈八条是什么?相信在沈阳的朋友都知道，沈八条是一个文件，全名为《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，系经市政府同意，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局、沈阳市城乡建设局、国家税务总局沈阳市税务局、沈阳市金融发展局、沈阳市市场监督管理局、沈阳市城市管理综合行政执法局、中国人民银行沈阳分行营业管理部、沈阳住房公积金管理中心等9部门于2020年9月6日联合发布，因为一共有八条，所以简称沈八条。

　　沈八条对普通购房者影响最大的是其中最后一条，即：个人购买第二套商品住房首付比例提高为50%，个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

　　相当一部分购房者在沈八条出台之前已经和开发商或者二手房主签订了买卖合同，突然政策变化，那么该如何履行呢?笔者从以下几种情况为大家分析。

　　一、从开发商处购买增量房(新房)，约定首付比例30%，但政策变更为50%。

　　1、如果可以补充到50%，合同可以继续履行。

　　2、如果不能补充到50%但系商业贷款，可以与银行协商，绝大部分银行是认贷不认房，即如果购买是第二处住房，但不存在未结清贷款，依然可以按照首套处理，即30%首付也可以放贷，合同也可以继续履行。

　　3、如果不能补充到50%且系公积金贷款，或者存在多个未结清商业贷款，则合同不能继续履行。开发商与购房者可以解除合同，因属政策变动导致合同无法继续履行，故双方都不需要承担违约责任，已经交付的定金、团购费、房款等开发商均应当返还购房者。

　　二、从个人处购买满两年的存量房(二手房)，本不需要缴纳增值税但政策变更后需要缴纳5%以上的增值税。

　　1、如果双方协商一致，有一方或双方承担税款，可以继续交易。

　　2、如果双方协商不成，双方可以解除合同，都不需要承担违约责任，卖方应当返还买方交付的定金、购房款等，中介公司应当返还中介费。

　　三、大家关心的几个时间节点：

　　1、沈阳满5不限售，此处的满5是指：增量房(新房)自备案之日起算，存量房(二手房)自办理不动产登记之日(房证)起算。

　　2、沈阳满5免征增值税，此处的满5是指：按照缴纳契税和办理不动产登记(房证)中在先的时间为起算点。

　　四、近期沈阳又发布了挽救合同履行的政策解读文件，即政策出台前即2020年9月6日之前通过转账方式支付定金的，还可以按照满2免增值税的政策执行，有很多市民质疑，为什么转账支付定金就可以按照原政策免增值税，而现今支付定金就不能享受呢?答案很简单，现实中存在大量非法中介，他们可以利用伪造定金合同和收条来规避政策，所以规定了必须转账支付且能提供转账凭证，才可以视为在政策出台前存在真实买卖关系的当事人，才可以享受免增值税政策。

　　五、如果开发商、卖方或买方不按照上述履行怎么办，任何一方都可以到法院起诉要求解除合同，同时双方都不需要承担违约责任。