买卖房产合同如何生效

　　一、买卖房产合同如何生效

　　房产买卖合同的生效需满足以下条件：

　　一是主体合格。买卖双方需具备相应的民事行为能力，能够独立进行民事活动。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未经法定代理人追认，合同可能无效。

　　二是意思表示真实。双方签订合同时，应是真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。例如，一方通过欺骗手段使另一方在违背真实意愿的情况下签订合同，受欺诈方有权请求撤销该合同。

　　三是内容合法。合同条款不得违反法律法规的强制性规定，不得损害国家、集体或第三人利益。如约定的房产交易价格明显低于市场价格且无合理理由，可能会被认定为损害国家或集体利益而无效。

　　四是形式合法。一般来说，房产买卖合同应采用书面形式。虽然法律也认可口头合同，但为避免纠纷，书面合同更为稳妥。

　　只有同时满足上述条件，房产买卖合同才能依法生效，对双方当事人产生法律约束力。

　　二、怎样买卖房的合同无效

　　以下几种情形下房屋买卖合同可能被认定为无效：

　　1. 主体不适格。比如，卖方并非房屋的合法所有权人，不具备处分房屋的权利;或者买方不具备相应的民事行为能力，如未成年人在未经法定代理人同意的情况下签订购房合同。

　　2. 意思表示不真实。若一方通过欺诈、胁迫、乘人之危等手段，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同，该合同可能无效。例如，卖方故意隐瞒房屋存在严重质量问题，误导买方签订购买合同。

　　3. 违反法律法规的强制性规定。例如，买卖的房屋属于法律禁止交易的类型，像未依法登记领取权属证书的房屋进行买卖;或者交易行为违反限购政策等相关规定。

　　4. 损害国家、集体或者第三人利益。比如，买卖双方恶意串通，损害了其他共有人的利益，这种情况下合同也会被认定无效。

　　5. 以合法形式掩盖非法目的。如为了逃避债务而虚假买卖房屋，这种合同是无效的。

　　三、买卖房合同怎么认定无效

　　认定房屋买卖合同无效，需从多方面考量，主要情形如下：

　　一是主体不适格。例如，出卖人并非房屋的所有权人，无权对房屋进行处分，未取得合法授权便签订买卖合同，此类合同一般无效。

　　二是意思表示不真实。若一方通过欺诈、胁迫等手段，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同，受损害方有权请求认定合同无效。比如，故意隐瞒房屋存在重大质量问题，诱使买方签订购买合同。

　　三是合同内容违反法律法规的强制性规定。例如，买卖的房屋属于法律禁止交易的类型，像小产权房，因其无法取得合法的产权证书，相关买卖合同无效。

　　四是违背公序良俗。若房屋买卖合同的目的或内容严重违反社会公共利益和道德规范，也可能被认定无效。

　　总之，认定房屋买卖合同无效需依据具体事实和法律规定进行综合判断，以维护当事人的合法权益和市场交易秩序。